Раньше всё было просто. Вы откладывали немного денег. Вы занимали немного денег. Вы строили дом.
Сегодня сберегательно-кредитная ассоциация — это совершенно иное явление. Это уже не уютная кооперативная организация, где соседи объединяли средства для покупки жилья. Это сложный финансовый механизм, который выпускает ипотечные ценные бумаги и напрямую конкурирует с крупными банками.
Этот сдвиг происходил постепенно. Изначально эти учреждения были взаимными организациями. Вкладчики были акционерами. Прибыль превращалась в дивиденды. Эта модель работала, потому что согласовывала интересы всех участников. Все хотели успеха ассоциации.
Затем появились новые правила. Федеральная совет по жилищным кредитам изменила игру. Регуляторы позволили ассоциациям с федеральной лицензией выходить за рамки индивидуальных депозитов. Они могли заимствовать средства у других финансовых учреждений. Они могли выпускать сертификаты депозитов на денежном рынке. Они могли торговать акциями.
Это расширение решило проблему ликвидности, но привело к новым рискам.
Рассмотрим структуру кредита. Традиционный «план прямого погашения» фиксировал ежемесячный платеж. Часть шла на погашение основного долга. Часть шла на выплату процентов. В начале срока большая часть платежа покрывала проценты. Со временем большая часть направлялась на погашение основного баланса. Это было предсказуемо. Это было стабильно.
Высокая инфляция разрушила эту модель. Ипотечные кредиты с фиксированной ставкой стали убыточными для кредиторов. Математика не сходилась, когда стоимость денег резко возросла. Поэтому регуляторы позволили пересматривать условия. Жесткая структура смягчилась.
С чего всё началось?
Вернемся к концу XVIII века. Строительные общества в Великобритании были прототипом. Группы рабочих регулярно вносили фиксированные суммы. Они финансировали строительство своих собственных домов. Когда у каждого члена появлялся ключ от его двери, общество распускалось. Это был временный клуб с постоянной целью.
Но этим обществам требовался капитал. Они начали заимствовать средства у сторонних лиц, которые не хотели строить дома сами. Это изменило всё. Они стали постоянными учреждениями. Эта модель распространилась по всей Европе. Затем через Атлантику.
В Соединенных Штатах Филадельфийская сберегательно-кредитная ассоциация «Оксфорд Провидент» была основана в 1831 году. Она начиналась всего с 40 членов. Небольшая. Локальная. Сфокусированная.
К 1890 году они были везде. В каждом штате. На каждой территории. Чертеж был скопирован, адаптирован и масштабирован.
Теперь эти ассоциации предлагают услуги, похожие на те, что предлагают банки. Аннуитеты с отсрочкой налогообложения. Прямое зачисление пенсий по линии социального обеспечения. Автоматические списания средств для оплаты ипотеки. Кредиты по сберегательной книжке.
Но основная напряженность сохраняется. Они должны балансировать между потребностью в безопасных сбережениях и потребностью в прибыльном кредитовании. Инфляция, регулирование и рыночная конкуренция сжимают маржу.
Зачем они нам всё ещё нужны?
Потому что альтернатива часто обходится дороже. У крупных банков высокие накладные расходы. У кредитных союзов есть ограничения на членство. Сберегательно-кредитные ассоциации занимают промежуточное положение. Во многих случаях они всё ещё являются взаимными организациями. Они по-прежнему ставят интересы члена выше интересов акционера, по крайней мере, в теории, если не всегда на практике.
История очевидна. От клубов рабочих до игроков Уолл-стрит. Форма изменилась. Функция сохранилась.
Мы всё ещё берем в долг, чтобы строить дома. Мы всё ещё пытаемся сбалансировать основной долг и проценты. Цифры просто стали более сложными. И правила продолжают меняться.
Что произойдет, когда ударит новый всплеск инфляции? Или когда процентные ставки останутся высокими в течение десятилетия? Ассоциации адаптируются. Но компромиссы реальны. Более низкие доходности для сберегателей. Более высокие комиссии для заёмщиков. Или, возможно, просто большая сложность.
Строительные общества распускались, когда заканчивали свою работу. Эти учреждения никогда не останавливаются. Они просто продолжают менять условия.
