Раніше все було просто. Ви відкладали трохи грошей. Ви позичали трохи грошей. Ви будували будинок.
Сьогодні ощадно-кредитна асоціація — це зовсім інше явище. Це вже не затишна кооперативна організація, де сусіди об’єднували кошти на купівлю житла. Це складний фінансовий механізм, що випускає іпотечні цінні папери та безпосередньо конкурує з великими банками.
Це зрушення відбувалося поступово. Спочатку ці установи були взаємними організаціями. Вкладники були акціонерами. Прибуток перетворювався на дивіденди. Ця модель працювала тому, що узгоджувала інтереси всіх учасників. Усі хотіли успіху асоціації.
Потім з’явилися нові правила. Федеральна рада із житлових кредитів змінила гру. Регулятори дозволили асоціаціям із федеральною ліцензією виходити за межі індивідуальних депозитів. Вони могли позичати кошти в інших фінансових установ. Вони могли випускати сертифікати депозитів на ринку. Вони могли торгувати акціями.
Це розширення вирішило проблему ліквідності, але призвело до нових ризиків.
Розглянемо структуру кредиту. Традиційний план прямого погашення фіксував щомісячний платіж. Частина йшла погашення основного боргу. Частина йшла на виплату відсотків. На початку терміну більшість платежу покривала відсотки. Згодом більшість направлялася погашення основного балансу. Це було передбачувано. Це було стабільно.
Висока інфляція зруйнувала цю модель. Іпотечні кредити з фіксованою ставкою стали збитковими кредиторам. Математика не сходилася, коли вартість грошей різко зросла. Тому регулятори дозволили переглядати умови. Жорстка структура пом’якшала.
З чого все почалося?
Повернемося до кінця XVIII ст. Будівельні товариства у Великій Британії були прототипом. Групи робочих регулярно вносили фіксовані суми. Вони фінансували будівництво власних будинків. Коли в кожного члена з’являвся ключ від дверей, суспільство розпускалося. Це був тимчасовий клуб із постійною метою.
Але цим товариствам був потрібний капітал. Вони почали позичати кошти у сторонніх осіб, які не хотіли будувати будинки самі. Це змінило все. Вони стали незмінними установами. Ця модель поширилася по всій Європі. Потім крізь Атлантику.
У Сполучених Штатах Філадельфійська ощадно-кредитна асоціація “Оксфорд Провідент” була заснована в 1831 році. Вона починалася лише з 40 членів. Невелика. Локальна. Сфокусована.
До 1890 вони були скрізь. У кожному штаті. На кожній території. Креслення було скопійовано, адаптовано і масштабовано.
Наразі ці асоціації пропонують послуги, схожі на ті, що пропонують банки. Ануїтети з відстроченням оподаткування. Пряме зарахування пенсій за лінією соціального забезпечення. Автоматичні списання коштів на оплату іпотеки. Кредити за ощадною книжкою.
Але основна напруга зберігається. Вони повинні балансувати між потребою у безпечних заощадженнях та потребою у прибутковому кредитуванні. Інфляція, регулювання та ринкова конкуренція стискають маржу.
Навіщо вони нам ще потрібні?
Тому що альтернатива часто обходиться дорожче. Великі банки мають високі накладні витрати. Кредитні спілки мають обмеження на членство. Ощадно-кредитні асоціації займають проміжне становище. У багатьох випадках вони є взаємними організаціями. Вони, як і раніше, ставлять інтереси члена вище за інтереси акціонера, принаймні, в теорії, якщо не завжди на практиці.
Історія очевидна. Від робочих клубів до гравців Уолл-стріт. Форма змінилася. Функція збереглася.
Ми все ще беремо в борг, щоб будувати будинки. Ми все ще намагаємося збалансувати основний борг та відсотки. Цифри просто стали складнішими. І правила продовжують змінюватись.
Що станеться, коли вдарить новий сплеск інфляції? Чи коли процентні ставки залишаться високими протягом десятиліття? Асоціації адаптуються. Але компроміси є реальними. Нижчі доходності для заощаджувачів. Вищі комісії для позичальників. Або, можливо, просто більша складність.
Будівельні товариства розпускалися, коли закінчували свою роботу. Ці установи ніколи не зупиняються. Вони просто продовжують змінювати умови.
