Wcześniej wszystko było proste. Zaoszczędziłeś trochę pieniędzy. Pożyczyłeś trochę pieniędzy. Budowałeś dom.
Dziś Kasa Oszczędnościowo-Pożyczkowa to zupełnie inne zjawisko. To już nie jest kameralna organizacja spółdzielcza, w której sąsiedzi zbierali fundusze na zakup domu. Jest to złożony instrument finansowy emitujący papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką i bezpośrednio konkurujący z dużymi bankami.
Ta zmiana następowała stopniowo. Instytucje te były pierwotnie organizacjami wzajemnymi. Inwestorami byli akcjonariusze. Zyski zostały zamienione na dywidendy. Model ten sprawdził się, ponieważ odpowiadał interesom wszystkich uczestników. Wszystkim zależało na tym, aby stowarzyszenie odniosło sukces.
Potem pojawiły się nowe zasady. Federalna Rada ds. Pożyczek Mieszkaniowych zmieniła zasady gry. Organy regulacyjne umożliwiły stowarzyszeniom posiadającym licencję federalną ekspansję poza pojedyncze depozyty. Mogli pożyczać środki od innych instytucji finansowych. Mogliby emitować certyfikaty depozytowe na rynku pieniężnym. Mogli handlować akcjami.
Ekspansja ta rozwiązała problem płynności, ale wprowadziła nowe ryzyka.
Przyjrzyjmy się strukturze kredytów. Tradycyjny „plan płatności bezpośrednich” ma stałą miesięczną opłatę. Część z nich została przeznaczona na spłatę zadłużenia głównego. Część poszła na spłatę odsetek. Na początku okresu większość płatności pokrywała odsetki. Z biegiem czasu większość z nich została wykorzystana na spłatę salda głównego. To było przewidywalne. Było stabilnie.
Wysoka inflacja zniszczyła ten model. Kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu stały się nieopłacalne dla kredytodawców. Kiedy wartość pieniądza gwałtownie wzrosła, obliczenia nie sprawdziły się. Dlatego też regulatorzy zezwolili na zmianę warunków. Sztywna konstrukcja złagodniała.
Jak to wszystko się zaczęło?
Cofnijmy się do końca XVIII wieku. Prototypem były towarzystwa budowlane w Wielkiej Brytanii. Grupy pracowników regularnie wpłacały stałe kwoty. Finansowali budowę własnych domów. Kiedy każdy członek miał klucz do swoich drzwi, stowarzyszenie się rozwiązało. Był to klub tymczasowy, mający stały cel.
Ale te społeczeństwa wymagały kapitału. Zaczęli pożyczać środki od osób trzecich, które same nie chciały budować domów. To zmieniło wszystko. Stały się instytucjami stałymi. Model ten rozprzestrzenił się w całej Europie. Potem przez Atlantyk.
W Stanach Zjednoczonych w 1831 roku założono Stowarzyszenie Oszczędnościowo-Pożyczkowe Oxford Provident w Filadelfii. Na początku liczyło zaledwie 40 członków. Mały. Lokalny. Skupiony.
Do 1890 roku były już wszędzie. W każdym stanie. Na każdym terytorium. Rysunek został skopiowany, zaadaptowany i przeskalowany.
Stowarzyszenia te oferują obecnie usługi podobne do tych oferowanych przez banki. Renty z odroczonym podatkiem. Bezpośrednie wpłacanie emerytur z Ubezpieczeń Społecznych. Automatyczne obciążenia spłaty kredytu hipotecznego. Kredyty na książeczkę oszczędnościową.
Ale podstawowe napięcie pozostaje. Muszą zrównoważyć potrzebę bezpiecznych oszczędności z potrzebą zyskownego kredytowania. Inflacja, regulacje i konkurencja rynkowa zmniejszają marże.
Dlaczego nadal ich potrzebujemy?
Ponieważ alternatywa jest często droższa. Duże banki mają wysokie koszty ogólne. SKOK-i mają ograniczenia dotyczące członkostwa. Pośrednią pozycję zajmują kasy oszczędnościowo-pożyczkowe. W wielu przypadkach są to nadal organizacje wzajemne. W dalszym ciągu przedkładają interesy członka nad interesy akcjonariusza, przynajmniej w teorii, jeśli nie zawsze w praktyce.
Historia jest jasna. Od klubów robotniczych po graczy z Wall Street. Forma uległa zmianie. Funkcja zostaje zachowana.
Wciąż pożyczamy na budowę domów. Wciąż staramy się zrównoważyć kwotę główną i odsetki. Liczby stały się po prostu bardziej złożone. A zasady ciągle się zmieniają.
Co się stanie, gdy nadejdzie kolejny wzrost inflacji? Albo gdy stopy procentowe pozostaną wysokie przez dekadę? Stowarzyszenia dostosowują się. Ale kompromisy są realne. Niższe zyski dla oszczędzających. Wyższe opłaty dla kredytobiorców. A może po prostu większa złożoność.
Spółdzielnie budowlane rozwiązały się po ukończeniu prac. Te instytucje nigdy się nie kończą. Po prostu zmieniają warunki.
