Una volta erano semplici. Hai risparmiato qualche soldo. Hai preso in prestito qualche dollaro. Hai costruito una casa.
Oggi, l’associazione di risparmio e prestito è una bestia diversa. Non è più solo un’accogliente cooperativa in cui i vicini mettono insieme i soldi per comprare case. Si tratta di un motore finanziario complesso che emette titoli garantiti da ipoteca e compete direttamente con le grandi banche.
Il cambiamento è avvenuto gradualmente. In origine, queste istituzioni erano organizzazioni mutue. I risparmiatori erano azionisti. I profitti si trasformarono in dividendi. Il modello ha funzionato perché ha allineato gli incentivi. Tutti volevano che l’associazione avesse successo.
Poi sono arrivate le regole. Il consiglio della Federal Home Loan Bank ha cambiato le regole del gioco. Le autorità di regolamentazione hanno consentito alle associazioni riconosciute a livello federale di guardare oltre i singoli depositi. Potrebbero prendere in prestito da altri istituti finanziari. Potrebbero commercializzare certificati del mercato monetario. Potrebbero scambiare azioni.
Questa espansione ha risolto un problema di liquidità ma ha introdotto nuovi rischi.
Considera la struttura del prestito. Il tradizionale “piano di prestito a riduzione diretta” prevede una rata mensile fissa. Una parte è andata al preside. Una parte è andata all’interesse. All’inizio, la maggior parte del pagamento copriva gli interessi. Nel corso del tempo, una quota maggiore è andata verso il saldo principale. Era prevedibile. Era costante.
L’elevata inflazione ha rotto quel modello. I mutui a tasso fisso sono diventati non redditizi per i finanziatori. I conti non hanno funzionato quando il costo del denaro è salito alle stelle. Pertanto, le autorità di regolamentazione hanno consentito la rinegoziazione. La struttura rigida si addolcì.
Dove è iniziato tutto questo?
Guarda indietro alla fine del 1700. Le società di costruzione in Gran Bretagna ne furono il prototipo. Gruppi di operai pagavano somme fisse a intervalli regolari. Hanno finanziato la costruzione delle proprie case. Quando ogni membro ebbe la chiave della propria porta, la società si sciolse. Era un club temporaneo con un obiettivo permanente.
Ma le società avevano bisogno di capitali. Cominciarono a chiedere prestiti a stranieri che non volevano costruire le case da soli. Ciò ha cambiato tutto. Divennero istituzioni permanenti. Il modello si diffuse in tutta Europa. Poi attraverso l’Atlantico.
Negli Stati Uniti, la Oxford Provident Building Association di Filadelfia iniziò nel 1831. All’inizio contava solo 40 membri. Piccolo. Locale. Concentrato.
Nel 1890 erano ovunque. Ogni stato. Ogni territorio. Il progetto era stato copiato, adattato e ridimensionato.
Ora, queste associazioni offrono servizi che assomigliano a quelli offerti dalle banche. Rendita con imposte differite. Deposito diretto degli assegni di previdenza sociale. Detrazioni automatiche per le rate del mutuo. Prestiti su libretto di risparmio.
Ma la tensione fondamentale resta. Devono bilanciare la necessità di risparmi sicuri con la necessità di prestiti redditizi. L’inflazione, la regolamentazione e la concorrenza di mercato comprimono i margini.
Perché ne abbiamo ancora bisogno?
Perché l’alternativa è spesso più costosa. Le grandi banche hanno spese generali. Le cooperative di credito hanno limiti di adesione. Le associazioni di risparmio e prestito occupano una via di mezzo. In molti casi sono ancora reciproci. In teoria, se non sempre nella pratica, danno ancora priorità al membro rispetto all’azionista.
La storia è chiara. Dai club dei lavoratori ai giocatori di Wall Street. La forma è cambiata. La funzione persisteva.
Stiamo ancora prendendo prestiti per costruire case. Stiamo ancora cercando di bilanciare capitale e interessi. I numeri sono solo più complessi. E le regole continuano a cambiare.
Cosa succederà quando si verificherà il prossimo picco di inflazione? O quando i tassi di interesse rimangono alti per un decennio? Le associazioni si stanno adeguando. Ma i compromessi sono reali. Rendimenti più bassi per i risparmiatori. Commissioni più alte per i mutuatari. O forse solo maggiore complessità.
Le società di costruzione si sciolsero quando ebbero finito. Queste istituzioni non si fermano mai. Continuano a cambiare i termini.
