Dulunya sederhana. Anda menghemat beberapa dolar. Anda meminjam beberapa dolar. Anda membangun sebuah rumah.
Saat ini, asosiasi simpan pinjam adalah hal yang berbeda. Ini bukan lagi sekedar koperasi yang nyaman dimana para tetangga mengumpulkan uang untuk membeli rumah. Ini adalah mesin keuangan kompleks yang menerbitkan sekuritas berbasis hipotek dan bersaing langsung dengan bank-bank besar.
Pergeseran tersebut terjadi secara bertahap. Awalnya, lembaga-lembaga ini adalah organisasi bersama. Penabung adalah pemegang saham. Keuntungan diubah menjadi dividen. Model ini berhasil karena menyelaraskan insentif. Semua orang ingin asosiasi ini berhasil.
Lalu muncullah peraturan. Dewan Bank Pinjaman Rumah Federal mengubah permainan. Regulator mengizinkan asosiasi yang dibentuk secara federal untuk melihat lebih dari sekadar simpanan individu. Mereka bisa meminjam dari lembaga keuangan lain. Mereka bisa memasarkan sertifikat pasar uang. Mereka bisa memperdagangkan saham.
Ekspansi ini memecahkan masalah likuiditas namun menimbulkan risiko baru.
Pertimbangkan struktur pinjaman. “Rencana pinjaman pengurangan langsung” tradisional menetapkan pembayaran bulanan tetap. Sebagian diberikan kepada kepala sekolah. Sebagian menjadi menarik. Pada awalnya, sebagian besar pembayaran mencakup bunga. Seiring waktu, lebih banyak yang masuk ke saldo pokok. Itu sudah bisa ditebak. Itu stabil.
Inflasi yang tinggi mematahkan model tersebut. Hipotek dengan suku bunga tetap menjadi tidak menguntungkan bagi pemberi pinjaman. Perhitungannya tidak berhasil ketika harga uang meroket. Jadi, regulator mengizinkan negosiasi ulang. Struktur kakunya melunak.
Dari mana ini dimulai?
Lihatlah kembali ke akhir tahun 1700-an. Lembaga pembangunan di Inggris adalah prototipenya. Sekelompok pekerja membayar sejumlah uang tetap secara berkala. Mereka mendanai pembangunan rumah mereka sendiri. Ketika setiap anggota memiliki kunci pintunya, perkumpulan tersebut dibubarkan. Itu adalah klub sementara dengan tujuan permanen.
Namun masyarakat membutuhkan modal. Mereka mulai meminjam dari pihak luar yang tidak ingin membangun rumah sendiri. Itu mengubah segalanya. Mereka menjadi institusi permanen. Modelnya menyebar ke seluruh Eropa. Kemudian melintasi Atlantik.
Di Amerika Serikat, Oxford Provident Building Association of Philadelphia dimulai pada tahun 1831. Asosiasi ini dimulai dengan hanya 40 anggota. Kecil. Lokal. Terfokus.
Pada tahun 1890, mereka ada dimana-mana. Setiap negara bagian. Setiap wilayah. Cetak birunya telah disalin, diadaptasi, dan ditingkatkan skalanya.
Kini, asosiasi-asosiasi ini menawarkan layanan yang mirip dengan apa yang ditawarkan bank. Anuitas tangguhan pajak. Setoran langsung cek Jaminan Sosial. Pemotongan otomatis untuk pembayaran hipotek. Pinjaman buku tabungan.
Namun ketegangan inti masih tetap ada. Mereka harus menyeimbangkan kebutuhan akan tabungan yang aman dengan kebutuhan akan pinjaman yang menguntungkan. Inflasi, regulasi, dan persaingan pasar menekan margin.
Mengapa kita masih membutuhkannya?
Karena alternatifnya seringkali lebih mahal. Bank-bank besar mempunyai biaya overhead. Serikat kredit memiliki batasan keanggotaan. Asosiasi simpan pinjam menempati jalan tengah. Mereka masih saling menguntungkan dalam banyak kasus. Mereka masih mengutamakan anggota dibandingkan pemegang saham secara teori, namun tidak selalu dalam praktiknya.
Sejarahnya jelas. Dari klub pekerja hingga pemain Wall Street. Bentuknya berubah. Fungsinya tetap ada.
Kami masih meminjam untuk membangun rumah. Kami masih berusaha menyeimbangkan pokok dan bunga. Angka-angkanya lebih kompleks. Dan peraturannya terus berubah.
Apa yang terjadi jika lonjakan inflasi berikutnya terjadi? Atau ketika suku bunga tetap tinggi selama satu dekade? Asosiasi sedang beradaptasi. Tapi pengorbanannya nyata. Hasil yang lebih rendah bagi penabung. Biaya lebih tinggi untuk peminjam. Atau mungkin lebih rumit lagi.
Lembaga pembangunan dibubarkan ketika mereka selesai. Lembaga-lembaga ini tidak pernah berhenti. Mereka terus mengubah persyaratannya.
