Amerykański rynek mieszkaniowy od lat znajduje się pod presją z powodu gwałtownie rosnących cen i niedoborów zasobów. Teraz pojawia się nowa dynamika: oprocentowanie kredytów hipotecznych spada, ale ceny domów pozostają na niezmiennie wysokim poziomie, co powoduje zaciekłą konkurencję wśród kupujących. Najnowszy program mieszkaniowy prezydenta Trumpa może zaostrzyć tę tendencję, potencjalnie podnosząc koszty dla osób próbujących wejść na rynek.
Ryzyko sztucznie zaniżonych stóp procentowych
Obecnie średnia stopa oprocentowania 30-letniego kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem wynosi około 6%, co stanowi znaczny spadek wynikający z nacisków prezydenta Trumpa na Fannie Mae i Freddie Mac, aby zakupili listy zastawne o wartości do 200 miliardów dolarów. Celem jest utrzymanie kosztów kredytu na niskim poziomie, co zwiększa siłę nabywczą poprzez obniżenie miesięcznych rat. Eksperci ostrzegają jednak, że ta strategia może przynieść odwrotny skutek na rynku i tak już ograniczonym przez niską podaż.
Zwiększanie popytu bez rozwiązania podstawowego problemu niedoborów mieszkań prawdopodobnie spowoduje dalszy wzrost cen. Nawet niewielki spadek oprocentowania kredytów hipotecznych może w tej sytuacji spowodować wzrost cen, sprawiając, że posiadanie domu będzie mniej przystępne, a nie bardziej przystępne. Kupujący po raz pierwszy mogą zapłacić więcej za nieruchomość, nawet gdy koszty finansowania spadną.
Ograniczenia dla inwestorów: kolejny poziom złożoności
Prezydent Trump zaproponował również ograniczenie możliwości zakupu domów jednorodzinnych przez dużych inwestorów, aby uczynić mieszkania bardziej przystępnymi cenowo dla rodzin. Ideą jest odprowadzenie nieruchomości od korporacji i z powrotem w ręce indywidualnych nabywców.
Eksperci z branży nieruchomości pozostają jednak sceptyczni. Bez zwiększenia podaży mieszkań jest mało prawdopodobne, aby te środki oparte na popycie spowodują obniżenie cen, a zamiast tego mogą zwiększyć konkurencję o ograniczoną podaż domów podstawowych. Reuters podaje, że plan może po prostu utrudnić sytuację kupującym po raz pierwszy.
Podsumowanie
Dla tych, którzy chcą kupić swój pierwszy dom, obecna sytuacja przedstawia paradoks: niższe oprocentowanie kredytów hipotecznych równoważą wyższe ceny i ostra konkurencja. Przystępność cenowa mieszkań zależy nie tylko od finansowania, ale także od złożonej interakcji polityk, środków, ograniczeń podaży i dynamiki rynku. Plan Trumpa może ułatwić zakup domu, ale może go tylko utrudnić.
